一、建筑物區(qū)分所有權的具體內(nèi)容

根據(jù)《民法典》規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，包括了三個方面的基本內(nèi)容：

一是對專有部分的所有權。即業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者經(jīng)營的目的;也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情;還可以用來抵押貸款或出售給他人。

二是對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權。即每個業(yè)主在法律對所有權未作特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權利;對建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先購買的權利。

三是對共有部分享有共同管理的權利，即有權對共用部位與公共設備設施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業(yè)主大會進行管理。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權三個方面的內(nèi)容是一個不可分離的整體。在這三個方面的權利中，專有部分的所有權占主導地位，是業(yè)主對共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的基礎。如果業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有共有和共同管理的權利則也一并轉(zhuǎn)讓。業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權的同時，也必須履行相應的義務。

二、建筑物區(qū)分所有權的特征

建筑物區(qū)分所有權是不動產(chǎn)所有權的一種特殊的復合型的不動產(chǎn)所有權，與一般不動產(chǎn)所有權相比，具有如下特征：

1.建筑物區(qū)分所有權具有***性與主導性。構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權的三項要素即專有所有權、共有所有權(還有土地使用權)和共同管理權這些不同的權利是***在一起的。在建筑物區(qū)分所有權的三個組成部分中，建筑物區(qū)分所有權人對專有部分的所有權占主導地位，沒有建筑物區(qū)分所有權人對專有部分所有權，就無法產(chǎn)生專有部分以外的共有所有權和共同管理權。權利人對專有部分的所有權的權利范圍決定了其對共有部分的共有權和共同管理權;在建筑物區(qū)分所有權人進行登記時，只需要對其專有部分的所有權進行登記，而共有部分的共有權和共同管理權則不單獨登記。

2.建筑物區(qū)分所有權具有整體性與不可分割性。建筑物區(qū)分所有權的專有所有權、共有所有權和共同管理權三項權利必須結(jié)合為一個整體，不可分離。在轉(zhuǎn)讓、處分、抵押、繼承其權利時，必須將此三者視為一體，不得保留其一或其二而轉(zhuǎn)讓、處分、抵押、繼承其他權利;他人在受讓區(qū)分所有權時，亦即必須同時取得結(jié)為一體的三項權利。同時，在同一棟建筑物上，不能既設定區(qū)分所有權，又設定一般所有權。要設定區(qū)分所有權，必須將整棟建筑物都區(qū)分為專有部分和共有部分，并設定相應的專有部分和共有部分持分權，否則在權利歸屬和利益分配上將發(fā)生混亂。

3.建筑物區(qū)分所有權具有權利主體身份的多重性。由于建筑物區(qū)分所有權由專有所有權、共有所有權及共同管理(成員)權所構(gòu)成，因而區(qū)分所有權人的身份具有多重性，即專有所有權人、共有所有權人及成員權人(業(yè)主)。而在一般不動產(chǎn)所有權，其權利主體身份只能是單一的，要么作為所有權人，要么作為共有權人，而不得同時具有所有權人和共有權人的雙重身份。

4.建筑物區(qū)分所有權具有權利內(nèi)容的復雜性。傳統(tǒng)的不動產(chǎn)所有權內(nèi)容，即主體間的權利義務關系比較單一。建筑物區(qū)分所有權的內(nèi)容，即主體間的權利義務關系非常復雜，主要表現(xiàn)為三個方面的權利義務關系：一是權利主體作為專有權人的權利義務關系;二是權利主體作為共有權人的權利義務關系;三是權利主體作為共同管理團體(業(yè)主大會、業(yè)主委員會)成員的權利義務關系。這三方面的權利義務關系經(jīng)?；ハ嘟豢?，更顯現(xiàn)它的復雜性。面對上述特征，只有認真學習，深入理解民法典第六章的規(guī)定，理順建筑物區(qū)分所有權人的權利義務關系，才能構(gòu)建社會 主義和諧社區(qū)。

建筑物區(qū)分所有人對其建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分所享有的單獨所有權。專有部分屬于不動產(chǎn)，登記系專有部分界定的標準之一，實踐中存在一些本應屬于專有部分卻無法進行登記的情況，但是不排除日后能夠**登記，故專有部分的標準之一是“能夠登記”。一套房屋中的一個房間不具有獨立的與外界相通的出入口，不具有利用上的獨立性，不可以排他使用，且不能單獨進行登記，故不屬于專有部分。