自去年開(kāi)始，營(yíng)改增試點(diǎn)工作全面展開(kāi)，其中房地產(chǎn)行業(yè)也被列入了試點(diǎn)范圍。對(duì)于買賣二手房的人們來(lái)說(shuō)，除了房?jī)r(jià)之外，交易稅費(fèi)也是其關(guān)心的焦點(diǎn)。很多人并不知道營(yíng)改增新政下增值稅的繳納方式，那么房產(chǎn)交易增值稅計(jì)算公式是怎么樣的？下面小編結(jié)合最新政策文件做個(gè)簡(jiǎn)單解釋。

一、房產(chǎn)交易增值稅計(jì)算公式是怎樣的？

個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅；個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。上述政策只適用于除北、上、深、廣外的城市。

而針對(duì)北、上、深、廣的政策是：個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

二、房產(chǎn)交易增值稅由誰(shuí)繳納？

買賣房屋的稅收，國(guó)家列明買賣雙方各自應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)清晰可見(jiàn)，購(gòu)房的承擔(dān)其自身的購(gòu)房交易稅費(fèi)，賣房的承擔(dān)其自身通過(guò)出售房屋所得收益應(yīng)繳納的稅費(fèi);但自2006年國(guó)家出臺(tái)“國(guó)十五條”，其中規(guī)定，“起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅”。

按國(guó)家相關(guān)部門規(guī)定，個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅、教育附加費(fèi)均是賣方支付的，前二者是房屋賣出所產(chǎn)生，而賣方就是所得者，所以，這以上稅費(fèi)由賣方支付才是合理的。但這幾個(gè)稅費(fèi)所占比例較大，就成了賣方定價(jià)的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。因此，很多賣家相應(yīng)降低房?jī)r(jià)，搞一刀切，凈收房?jī)r(jià)，所有稅費(fèi)由買方負(fù)責(zé)了。不過(guò)生意場(chǎng)上，一個(gè)愿打一個(gè)愿挨，當(dāng)各自認(rèn)為物有所值時(shí)，買賣就成功了。

稅費(fèi)由誰(shuí)交的問(wèn)題，實(shí)際上國(guó)家有明文規(guī)定，全由買家交原則上說(shuō)是不合理的。但實(shí)際上稅費(fèi)與房?jī)r(jià)是相互關(guān)聯(lián)的，如果賣家交稅費(fèi)，那么房?jī)r(jià)可能就高一些，買家交稅費(fèi)，房?jī)r(jià)就相對(duì)低一些。合同中約定由誰(shuí)交稅費(fèi)是符合民法上自治原則的，從這個(gè)角度講稅費(fèi)由買家交也是合理的。

由此可見(jiàn)，營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，只是稅種的變動(dòng)，并不會(huì)加重購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。房產(chǎn)交易增值稅計(jì)算公式為房款乘以5%的稅率，只有個(gè)人購(gòu)買住房不到2年出售的，才需要繳納增值稅。國(guó)家之這樣規(guī)定，也是鼓勵(lì)購(gòu)房者長(zhǎng)期持有房產(chǎn)，避免短期投機(jī)行為過(guò)度，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。